Kërkimi i titullit dhe verifikimi i pronësisë në Shqipëri

Çfarë është ky shërbim

Ky shërbim është menduar për klientët që kanë nevojë për një shqyrtim ligjor të pozicionit të pronësisë dhe të dokumentacionit të titullit të një prone shqiptare përpara se të ecin më tej në transaksion.

Ai është i përshtatshëm për:

• blerës të huaj që blejnë apartamente, vila, tokë ose pasuri me përdorim të përzier
• investitorë që blejnë për përdorim personal, planifikim qëndrimi ose investim
• klientë që kanë marrë tashmë një certifikatë prone, kartelë ose referenca kadastrale
• blerës që duan verifikim të pavarur përpara nënshkrimit të një kontrate
• shitës ose pronarë që duan qartësi mbi pozicionin e titullit të regjistruar përpara shitjes

Kjo faqe është veçanërisht e rëndësishme kur klienti dëshiron të verifikojë:

• kush është pronari i regjistruar
• nëse të dhënat e pronës përputhen me marrëveshjen
• nëse referencat kadastrale janë të qëndrueshme
• nëse dokumentet e shitjes përputhen me kuadrin publik të regjistrimit të pronës
• nëse duhet të pasojë një shqyrtim më i gjerë i kujdesit të duhur

Pse ka rëndësi kjo faqe

Shumë klientë pyesin:

• A është shitësi vërtet pronari?
• A e vërteton certifikata e pronës gjithçka që më duhet të di?
• A është kartela e pronës në përputhje me kontratën?
• A është harta kadastrale në përputhje me pronën që po shitet?
• A ka ndonjë çështje regjistrimi ose dokumenti që duhet kontrolluar përpara se të paguaj?
• A duhet ta verifikoj së pari titullin dhe ta shqyrtoj kontratën më vonë, apo t'i bëj të dyja së bashku?

Këto pyetje kanë rëndësi sepse një transaksion prone në Shqipëri nuk duhet të ndërtohet vetëm mbi siguri gojore, shpjegime të ndërmjetësit ose një dokument të vetëm të nxjerrë jashtë kontekstit.

Çështja kryesore është:

A e mbështet pozicioni i pronësisë dhe ai kadastral i pronës transaksionin në mënyrë të qartë, të qëndrueshme dhe të verifikueshme?

Kjo ka rëndësi sepse:

• titulli dhe kontrata duhet të përputhen me njëri-tjetrin
• identifikuesit kadastralë duhet të jenë të qëndrueshëm
• autoriteti i shitësit duhet të kontrollohet kundrejt pozicionit të regjistruar
• boshllëqet ose mospërputhjet në dokumente mund të ndikojnë te transaksioni më vonë
• mund të nevojitet kujdes i duhur më i gjerë nëse pozicioni i titullit nuk është i qartë

Çfarë tregon kuadri ligjor dhe praktik

Ligji nr. 111/2018 "Për Kadastrën" parashikon që kadastra shqiptare rregullon shërbimin publik të regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe administrimin e kadastrës si regjistër publik i pasurive të paluajtshme.

Materialet e shërbimit publik të ASHK-së tregojnë gjithashtu se në rastet e transferimit të pronësisë dosja bazë mund të përfshijë:

• kontratën e shitjes
• certifikatën e përditësuar
• kartelën e pronës
• hartën / planimetrinë kadastrale
• dokumentacionin bashkiak të shlyerjes së detyrimeve fiskale
• prokurat kur është e rëndësishme.

Rregullat publike të ASHK-së tregojnë gjithashtu se aktet e paraqitura për regjistrim shqyrtohen për përmbajtjen formale të kërkuar dhe dokumentacionin mbështetës, gjë që do të thotë se mjedisi praktik i regjistrimit ka po aq rëndësi sa formulimi i vetë marrëveshjes.

Kjo do të thotë se kërkimi i titullit dhe verifikimi i pronësisë nuk duhet të trajtohen si një kontroll i rastësishëm sfondi. Ato duhet të trajtohen si një hap thelbësor ligjor në kuptimin nëse prona mund ta mbështesë në mënyrë të sigurt transaksionin e synuar.

Kur është zakonisht i rëndësishëm ky shërbim

Ky shërbim është shpesh i rëndësishëm kur:

• klienti ka identifikuar një pronë dhe dëshiron të verifikojë pronësinë përpara nënshkrimit
• klienti ka marrë një certifikatë prone ose ekstrakt por dëshiron konfirmim të pavarur
• shitësi ose ndërmjetësi po nxit nënshkrim ose kapar të shpejtë
• prona ndodhet në një qytet ku blerësi nuk e njeh praktikën vendore të regjistrimit
• blerësi është i huaj dhe dëshiron një kontroll të pavarur ligjor përpara se të ecë më tej
• transaksioni përfshin apartament, vilë, tokë ose pronë me përdorim të përzier
• klienti dëshiron të dijë nëse vetëm shqyrtimi i kontratës mjafton apo nëse shqyrtimi i titullit duhet të vijë së pari

Ai është veçanërisht i rëndësishëm kur klienti po krahason:

• vetëm kërkimin e titullit
• kërkimin e titullit plus shqyrtimin e kontratës
• kërkimin e titullit plus kujdesin e duhur më të gjerë
• shqyrtimin e titullit përpara kaparit
• shqyrtimin e titullit përpara ekzekutimit noterial

Kur vetëm kërkimi i titullit mund të mos jetë i mjaftueshëm

Verifikimi i titullit është i rëndësishëm, por në disa raste duhet të kombinohet me shqyrtim më të gjerë.

Një klient mund të ketë nevojë për më shumë se verifikimi i pronësisë kur:

• prona është në ndërtim
• prona është tokë ose një pasuri më komplekse
• struktura e transaksionit është e pazakontë
• të drejtat e shitësit janë vetëm një pjesë e profilit të rrezikut
• prona mund të përfshijë çështje planifikimi, borxhi, barre ose operacionale që nuk u përgjigjen vetëm dokumentet e titullit
• klienti dëshiron analizë më të gjerë të rrezikut të transaksionit përpara se të angazhojë kapital

Në ato raste, rruga më e fortë mund të jetë Kërkimi i titullit dhe verifikimi i pronësisë së bashku me Shqyrtimin e kontratës së pronës ose Kujdesin e duhur ndaj pronës.

Çfarë duhet të kuptojnë klientët përpara se të ecin më tej

1. Verifikimi i pronësisë është më shumë se të kërkosh një certifikatë

Një certifikatë prone është e rëndësishme, por shqyrtimi i titullit duhet të lexohet së bashku me kontekstin më të gjerë kadastral dhe transaksional.

2. Identifikuesit e pronës duhet të jenë të qëndrueshëm

Numri i pronës, zona kadastrale, kartela e pronës dhe referencat e hartës / planimetrisë duhet të përputhen me pronën që po shitet.

3. Identiteti dhe autoriteti i shitësit kanë rëndësi

Transaksioni duhet të kontrollohet kundrejt pozicionit të regjistruar të pronësisë dhe çdo dokumentacioni përfaqësimi kur është e rëndësishme.

4. Dokumentacioni i transferimit duhet të përputhet me praktikën e ASHK-së

Materialet e shërbimit publik të ASHK-së tregojnë se çështjet e transferimit të pronësisë mund të kërkojnë përdorim të koordinuar të kontratës së shitjes, certifikatës së përditësuar, kartelës së pronës, hartës dhe dokumentacionit të shlyerjes së detyrimeve fiskale.

5. Shqyrtimi i titullit dhe shqyrtimi i kontratës janë të lidhura por jo identike

Një kontratë mund të jetë e hartuar mirë ndërsa pozicioni i titullit është ende i paqartë. Po ashtu, pronësia mund të duket e saktë ndërsa kushtet e kontratës e ekspozojnë ende blerësin komercialisht.

Si funksionon zakonisht kërkimi i titullit dhe verifikimi i pronësisë në Shqipëri

1. Shqyrtimi i identifikuesve të pronës

Hapi i parë është të shqyrtohen referencat e pronës të disponueshme në dosje, si:

• certifikata
• kartela e pronës
• zona kadastrale
• numri i pronës
• referencat e hartës / planimetrisë

2. Shqyrtimi i pozicionit të regjistruar të pronësisë

Dosja e titullit duhet të shqyrtohet për të kuptuar nëse pozicioni i pronësisë që po paraqitet për transaksionin është në përputhje me të dhënat e regjistruara.

3. Shqyrtimi i dokumenteve mbështetëse të transferimit

Materialet publike të ASHK-së tregojnë se rastet e transferimit të pronësisë mund të përfshijnë certifikatën e përditësuar, kartelën e pronës, hartën kadastrale dhe dokumentacionin e kontratës së shitjes.

4. Identifikimi i çdo boshllëku, mospërputhjeje ose çështjeje për hapin tjetër

Kjo mund të përfshijë:

• mospërputhje midis dokumenteve të marrëveshjes dhe të dhënave kadastrale
• dosje të paplotë pronësie
• autoritet të paqartë të shitësit
• nevojë për dokumente të përditësuara
• nevojë për kujdes të duhur më të gjerë përpara se të ecet më tej

5. Përshtatja e hapit tjetër ligjor

Në varësi të çështjes, hapi tjetër mund të jetë:

• shqyrtimi i kontratës
• kujdesi i duhur më i gjerë
• rishikimi i strukturës së transaksionit
• pezullimi i marrëveshjes derisa të qartësohet pozicioni i titullit

Me çfarë ju ndihmojmë

Ne ndihmojmë me:

• shqyrtimin e pozicionit të titullit të pronës shqiptare përpara blerjes
• verifikimin e strukturës së pronësisë dhe të referencave kadastrale të vëna në dispozicion në dosje
• kontrollin nëse dokumentet e pronës duken në përputhje me transaksionin e propozuar
• identifikimin nëse vetëm shqyrtimi i kontratës mjafton apo nëse verifikimi i titullit duhet të vijë së pari
• ndihmën ndaj blerësve të huaj për të kuptuar se çfarë duhet qartësuar përpara pagesës ose nënshkrimit
• udhëzimin për hapin tjetër ligjor pas shqyrtimit të pronësisë

Roli ynë nuk është vetëm të shohim një dokument. Është të ndihmojmë që pozicioni i pronësisë dhe ai kadastral ta mbështesin realisht transaksionin që klientit po i kërkohet të ndërmarrë.

Cilat dokumente / informacione janë zakonisht të rëndësishme

Shqyrtimi i saktë varet nga çështja, por elementet e mëposhtme janë zakonisht të rëndësishme:

• certifikata e pronës / certifikata e pronësisë
• kartela e pronës
• harta / planimetria kadastrale
• zona kadastrale dhe numri i pronës
• të dhënat identifikuese të shitësit
• dokumentet e përfaqësimit, kur është e rëndësishme
• draft kontrata e shitjes, nëse është tashmë e disponueshme
• dokumentet bashkiake të shlyerjes së detyrimeve fiskale, kur është e rëndësishme
• çdo rezervim ose marrëveshje paraprake e mëparshme
• çdo ekstrakt noterial ose kadastral mbështetës i ofruar tashmë

Tabela aktuale e shërbimit publik të ASHK-së tregon se rastet e transferimit të pronësisë mund të përfshijnë kontratën e shitjes së bashku me certifikatën e përditësuar, kartelën e pronës, hartën kadastrale dhe dokumentacionin e shlyerjes së detyrimeve fiskale.

Pyetjet e bëra shpesh

A është kërkimi i titullit e njëjta gjë me shqyrtimin e kontratës?

Jo. Kërkimi i titullit fokusohet te pozicioni i pronësisë dhe qëndrueshmëria kadastrale. Shqyrtimi i kontratës fokusohet te kushtet ligjore dhe komerciale të transaksionit.

A i përgjigjet gjithçkaje vetëm një certifikatë prone?

Jo gjithmonë. Pozicioni i titullit duhet zakonisht të lexohet së bashku me dosjen më të gjerë kadastrale dhe strukturën reale të marrëveshjes.

Pse kanë rëndësi harta kadastrale dhe kartela e pronës?

Sepse kadastra shqiptare funksionon si regjistër publik i pasurive të paluajtshme, dhe transaksioni duhet të përputhet me identifikuesit e regjistruar të pronës dhe dokumentet mbështetëse.

A mund të verifikohet titulli përpara se të marr kontratën përfundimtare?

Po. Në shumë raste, kjo është pikërisht renditja e duhur.

Çfarë ndodh nëse ndërmjetësi thotë se prona është e pastër?

Ajo duhet të verifikohet gjithsesi në mënyrë të pavarur. Sigurimet e ndërmjetësit nuk janë zëvendësim për shqyrtimin ligjor të titullit.

Çfarë ndodh nëse po blej si i huaj?

Pikërisht atëherë verifikimi i pavarur i pronësisë është shpesh më i vlefshëm, veçanërisht kur blerësi mbështetet në informacion të përkthyer ose të ofruar nga ndërmjetësi. Shihni gjithashtu Blerja e pronës në Shqipëri si i huaj.

Çfarë ndodh nëse dua gjithashtu të kuptoj nëse prona mund të mbështesë planifikimin e qëndrimit?

Edhe kjo mund të shqyrtohet, por si rruga e qëndrimit ashtu edhe pozicioni i titullit të pronës duhet të vlerësohen të dyja siç duhet dhe jo të hamendësohen automatikisht. Shihni orientimin për qëndrim të bazuar në pronë.

Keni nevojë për verifikim të pavarur të pronësisë së pronës në Shqipëri përpara se të nënshkruani ose paguani?

Rezervoni një konsultë ose kërkoni kërkimin e titullit dhe verifikimin e pronësisë nëse dëshironi ta kuptoni qartë pozicionin ligjor të pronës përpara se të ecni më tej në transaksion.

Rezervoni një konsultë · Dërgo çështjen