Kujdesi i duhur ndaj pronës në Shqipëri

Çfarë është ky shërbim

Ky shërbim është menduar për klientët që kanë nevojë për një shqyrtim ligjor më të gjerë të një transaksioni prone në Shqipëri përtej vetëm shqyrtimit të kontratës ose konfirmimit të pronësisë.

Ai është i përshtatshëm për:

• blerës të huaj që blejnë apartamente, vila, tokë ose pronë me përdorim të përzier
• investitorë që blejnë për qëndrim, investim, qira ose mbajtje afatgjatë
• blerës që kanë të bëjnë me ndërtues, ndërmjetës, ndërmjetës ose shtresa të shumta dokumentesh
• klientë që duan shqyrtim më të thelluar të transaksionit përpara ekzekutimit noterial
• blerës që kanë nevojë për më shumë se një kontroll bazë të titullit përpara pagesës ose nënshkrimit

Kjo faqe është veçanërisht e rëndësishme kur klienti dëshiron të vlerësojë:

• nëse pozicioni i titullit dhe kontrata funksionojnë së bashku
• nëse dosja e pronës duket e qëndrueshme nga brenda
• nëse dokumentacioni i shitësit e mbështet transferimin
• nëse struktura e transaksionit krijon rrezik ligjor ose komercial të shmangshëm
• nëse nevojitet qartësim shtesë përpara se marrëveshja të ecë përpara

Pse ka rëndësi kjo faqe

Shumë klientë pyesin:

• A është prona ligjërisht e sigurt për t'u blerë?
• A mjafton vetëm verifikimi i titullit?
• A mjafton kontrata nëse shitësi thotë se gjithçka është në rregull?
• A duhet t'i kontrolloj së bashku tokën, njësinë, pozicionin kadastral dhe kontratën?
• Çfarë ndodh nëse prona duket në rregull komercialisht, por dokumentacioni është i paplotë?
• Çfarë duhet shqyrtuar përpara se të angazhoj para serioze?

Këto pyetje kanë rëndësi sepse rreziku i pronës në Shqipëri shpesh nuk përmbahet në një dokument të vetëm.

Çështja kryesore është:

A qëndron transaksioni i pronës kur pozicioni i titullit, dokumentacioni kadastral, dokumentacioni i shitësit dhe struktura kontraktuale shqyrtohen së bashku?

Kjo ka rëndësi sepse:

• një kontratë mund të duket e pranueshme ndërsa dosja e pronës ka ende nevojë për qartësim
• titulli mund të duket i saktë ndërsa struktura e pagesës ose e transferimit mbetet e rrezikshme
• pasuria mund të jetë e thjeshtë në pamje por ligjërisht më e shtresuar në praktikë
• blerësi mund të ketë nevojë për një shqyrtim të koordinuar përpara se të vendosë nëse të vazhdojë, të rinegociojë ose ta pezullojë transaksionin

Çfarë tregon kuadri ligjor dhe praktik

Ligji nr. 111/2018 "Për Kadastrën" parashikon që ligji rregullon shërbimin publik të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, organizimin e institucionit përgjegjës dhe administrimin e kadastrës si regjistër publik i pasurive të paluajtshme. (ashk.gov.al)

Materialet aktuale të shërbimit publik të ASHK-së tregojnë se çështjet e transferimit të pronësisë mund të përfshijnë dokumentacion të koordinuar si:

• kontrata e shitjes
• certifikata e përditësuar
• kartela e pronës
• harta / planimetria kadastrale
• akti i përfaqësimit kur është e rëndësishme
• prova e taksës / tarifës kur është e zbatueshme. (ashk.gov.al)

ASHK-ja publikon gjithashtu rregulla të detajuara mbi aktet kadastrale dhe administrimin e tyre, përfshirë kartelën e pronës dhe hartën kadastrale si elemente qendrore të dosjes kadastrale. (ashk.gov.al)

Kjo do të thotë se kujdesi i duhur i përshtatshëm në Shqipëri zakonisht duhet të jetë më i gjerë sesa:

• vetëm leximi i kontratës, ose
• vetëm kontrolli i një ekstrakti pronësie

Ai duhet të marrë në konsideratë nëse transaksioni mund të ecë realisht përmes mjedisit shqiptar të regjistrimit të pronës në mënyrë koherente.

Kur është zakonisht i rëndësishëm ky shërbim

Ky shërbim është shpesh i rëndësishëm kur:

• klienti po blen pronë për një angazhim të rëndësishëm personal ose financiar
• transaksioni përfshin më shumë se një shqyrtim të thjeshtë të një dokumenti
• blerësi është i huaj dhe dëshiron mbrojtje ligjore të pavarur përpara se të vazhdojë
• prona është në ndërtim, e ndërtuar së fundmi, me përdorim të përzier ose e bazuar në tokë
• shitësi është ndërtues, ndërmjetës, shoqëri ose palë e përfaqësuar
• klienti dëshiron një pamje më të plotë të rrezikut ligjor përpara nënshkrimit ose pagesës
• blerësi duhet të vendosë nëse të vazhdojë, të rinegociojë ose të ndalojë

Ai është veçanërisht i rëndësishëm kur klienti dëshiron:

• kujdes të duhur përpara kaparit
• kujdes të duhur përpara noterit
• kujdes të duhur për një blerje nga blerës i huaj
• kujdes të duhur mbi tokë ose pasuri më komplekse
• kujdes të duhur së bashku me shqyrtimin e kontratës dhe verifikimin e titullit

Kur kujdesi i duhur është më i fortë se një kontroll i një shërbimi të vetëm

Një klient mund të zgjedhë kujdesin e duhur në vend të vetëm shqyrtimit të kontratës ose vetëm verifikimit të titullit kur:

• transaksioni është me vlerë të lartë
• pasuria është më komplekse se një blerje standarde apartamenti
• klienti dëshiron një pamje më të plotë ligjore përpara se të angazhohet
• dosja përfshin disa dokumente që duhet të lexohen së bashku
• klienti dëshiron një shqyrtim më të orientuar drejt vendimit sesa një përgjigje të ngushtë vetëm mbi dokumentet

Në ato raste, kujdesi i duhur është shpesh rruga më e fortë sepse ndihmon t'i përgjigjet jo vetëm:

• "Çfarë thotë ky dokument?"

por edhe:

• "A qëndron ky transaksion si një rrugë blerjeje ligjore dhe praktike?"

Çfarë duhet të kuptojnë klientët përpara se të vazhdojnë

1. Kujdesi i duhur është më i gjerë se kërkimi i titullit

Kërkimi i titullit fokusohet te pozicioni i pronësisë dhe qëndrueshmëria kadastrale. Kujdesi i duhur shikon më gjerësisht se si është strukturuar transaksioni dhe nëse dosja e mbështet marrëveshjen në praktikë.

2. Kujdesi i duhur është më i gjerë se shqyrtimi i kontratës

Shqyrtimi i kontratës fokusohet te formulimi dhe shpërndarja e rrezikut të marrëveshjes. Kujdesi i duhur shikon gjithashtu nëse dosja e pronës dhe logjika e transaksionit e mbështesin marrëveshjen.

3. Aktet kadastrale kanë rëndësi në praktikë

Kuadri publik i ASHK-së bën të qartë se kartela e pronës, harta kadastrale dhe dokumentacioni mbështetës i transferimit janë qendrore në regjistrimin e pronës në Shqipëri. (ashk.gov.al)

4. Qëndrueshmëria e dokumenteve ka rëndësi

Një shqyrtim i kujdesit të duhur shpesh fokusohet te fakti nëse dokumentet e disponueshme janë të qëndrueshme nga brenda dhe të mjaftueshme për hapin tjetër ligjor.

5. Qëllimi është qartësia e vendimit

Rezultati praktik i kujdesit të duhur është shpesh të ndihmojë klientin të vendosë nëse të:

• vazhdojë
• kërkojë korrigjime
• rinegociojë
• pezullojë
• ose kalojë në shqyrtim specialist më të thelluar përpara blerjes

Si funksionon zakonisht kujdesi i duhur ndaj pronës në Shqipëri

1. Shqyrtimi i dosjes së disponueshme të pronës

Hapi i parë është të shqyrtohet ajo që klienti ka në të vërtetë, e cila mund të përfshijë:

• certifikatën
• kartelën e pronës
• hartën / planimetrinë kadastrale
• draft kontratën
• marrëveshjen e rezervimit
• dokumentet e ndërtuesit
• dokumentet e shitësit
• dokumentet e përfaqësimit

2. Shqyrtimi i pozicionit të titullit dhe kadastral

Identifikuesit e pronës, referencat e pronësisë dhe aktet kadastrale duhet të shqyrtohen së bashku dhe jo të izoluara.

3. Shqyrtimi i strukturës së transaksionit

Kjo përfshin:

• pozicionin e shitësit
• detyrimet e blerësit
• fazat e pagesës
• logjikën e transferimit
• kushtet e dorëzimit të dokumenteve
• pritshmëritë që lidhen me regjistrimin

4. Identifikimi i boshllëqeve ligjore ose praktike

Kjo mund të përfshijë:

• mospërputhje në dokumente
• autoritet të paqartë të shitësit
• mospërputhje midis kontratës dhe dosjes kadastrale
• nevojë për dokumente të përditësuara
• nevojë për qartësim më të thelluar specifik për pronën ose për transaksionin

5. Përshtatja e hapit tjetër ligjor

Në varësi të rezultatit, hapi tjetër mund të jetë:

• rishikimi i kontratës
• qartësimi i titullit
• qartësimi i rrugës së regjistrimit
• përshtatja e negociatës
• përgatitja noteriale
• ose vendimi për të mos vazhduar ende

Me çfarë ju ndihmojmë

Ne ndihmojmë me:

• shqyrtimin e transaksioneve shqiptare të pronës më gjerësisht se një kontroll i një dokumenti të vetëm
• vlerësimin nëse pozicioni i titullit, referencat kadastrale dhe struktura e transaksionit funksionojnë së bashku
• identifikimin nëse dosja e marrëveshjes duket mjaftueshëm e plotë për fazën tjetër
• ndihmën ndaj blerësve të huaj për të kuptuar se çfarë ka ende nevojë për qartësim përpara nënshkrimit ose pagesës
• ndihmën ndaj klientëve për të vendosur nëse të vazhdojnë, të rinegociojnë ose të pezullojnë
• udhëzimin për hapin tjetër ligjor pas shqyrtimit të kujdesit të duhur

Roli ynë nuk është vetëm të komentojmë mbi një dokument. Është të ndihmojmë në përcaktimin nëse transaksioni është gati ligjërisht dhe praktikisht për të ecur përpara.

Cilat dokumente / informacione janë zakonisht të rëndësishme

Shqyrtimi i saktë varet nga çështja, por elementet e mëposhtme janë zakonisht të rëndësishme:

• certifikata e pronës / ekstrakti i pronësisë
• kartela e pronës
• harta / planimetria kadastrale
• referencat kadastrale
• draft kontrata ose marrëveshja paraprake
• të dhënat identifikuese të shitësit ose dokumentacioni i shoqërisë
• prokurat ose dokumentet e përfaqësimit kur është e rëndësishme
• dokumentet e taksës / tarifës dhe mbështetëse të transferimit kur është e rëndësishme
• dokumentet e ndërtuesit kur është e rëndësishme
• struktura e pagesës dhe përmbledhja e marrëveshjes

Lista e shërbimit publik të ASHK-së për çështjet e transferimit të pronësisë konfirmon se rastet e transferimit mund të përfshijnë kontratën e shitjes së bashku me certifikatën e përditësuar, kartelën e pronës, hartën kadastrale dhe dokumente të tjera mbështetëse. (ashk.gov.al)

Pyetjet e bëra shpesh

A është kujdesi i duhur ndaj pronës e njëjta gjë me kërkimin e titullit?

Jo. Kërkimi i titullit fokusohet te pronësia dhe pozicioni kadastral. Kujdesi i duhur është më i gjerë dhe e shqyrton dosjen e transaksionit në mënyrë më holistike.

A është kujdesi i duhur e njëjta gjë me shqyrtimin e kontratës?

Jo. Shqyrtimi i kontratës fokusohet te vetë marrëveshja. Kujdesi i duhur shqyrton gjithashtu se si marrëveshja ndërvepron me dosjen e pronës dhe me strukturën praktike të transaksionit.

Kur duhet të zgjedh kujdesin e duhur në vend të një shërbimi më të ngushtë?

Zakonisht kur transaksioni është më i vlefshëm, më kompleks, ose kur blerësi dëshiron një pamje më të plotë ligjore përpara se të angazhohet.

Pse kanë rëndësi kartela e pronës dhe harta kadastrale?

Sepse regjistrimi i pronës në Shqipëri është ndërtuar rreth akteve kadastrale dhe regjistrit publik të pasurive të paluajtshme. (ashk.gov.al)

A mund të përfitojnë blerësit e huaj nga kujdesi i duhur edhe në një blerje të thjeshtë apartamenti?

Po. Në shumë raste, kujdesi i duhur është veçanërisht i vlefshëm për blerësit e huaj sepse ata mbështeten në një mjedis ligjor dhe regjistrimi që nuk e përdorin rregullisht. Shihni gjithashtu Blerja e pronës në Shqipëri si i huaj.

Çfarë ndodh nëse deri tani kam vetëm disa nga dokumentet?

Një shqyrtim paraprak mund të ndihmojë gjithsesi në identifikimin e asaj që mungon dhe të asaj që duhet kërkuar përpara se transaksioni të ecë më tej.

A mund të më ndihmojë kjo gjithashtu të vendos nëse prona është e përshtatshme për planifikimin e qëndrimit?

Po, por kujdesi i duhur ndaj pronës dhe analiza e rrugës së qëndrimit duhet të trajtohen secila siç duhet. Nuk duhet supozuar se vetëm pronësia i përgjigjet automatikisht çështjes së emigracionit.

Keni nevojë për një shqyrtim ligjor më të gjerë të një transaksioni shqiptar prone përpara se të angazhoheni?

Rezervoni një konsultë ose kërkoni kujdes të duhur ndaj pronës nëse dëshironi një pamje më të plotë të rreziqeve ligjore dhe praktike përpara nënshkrimit ose pagesës.

Rezervoni një konsultë · Dërgo çështjen